禅城公寓首付18万起！紧挨殡仪馆！无产权！你敢买吗？
总价30万买禅城两房，你是不是动心了？
近日，佛山上百名中介为禅城一公寓盘疯狂打call，声称“祖庙芯，首付18万不限购，总价30万买两房，三地铁，每月收租5000块，喜当包租公。”
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地段真有那么棒？收益比住宅还高？功夫君走一趟为你揭开真相。
殡仪馆旁小产权公寓 楼未建先开卖
该公寓盘正是星光城，原名加德公馆，是佛山义乌小商品城二期项目，位于雾岗路西侧，五峰山东侧。
项目由6栋建筑组成，业态涵盖写字楼、酒店和公寓，建成后会有商会进驻，目前推售的是5栋6-12层复式公寓，其中6-8层为双钥匙户型，9-12层为单钥匙户型。
▲星光城沙盘
该项目有三个明显问题：
一、紧邻佛山殡仪馆，部分南向高层单位可能望见墓园。
功夫君在售楼部看房时，销售却闭口不谈项目与殡仪馆的距离，一直强调周边规划地铁密集，未来交通很便利。
▲星光城位置图
但经过查证，项目离最近的广佛线祖庙站至少3公里步程，离在建2号线沙岗站约2.5公里，至于规划中的4、5号线，目前连个影儿都没有。
二、没有产权，只有使用权！
功夫君翻阅禅城规划局资料发现，项目建设单位为张槎街道弼唐股份合作经联社，性质为商业酒店，也就是说，此为村集体物业，只有使用权，不能网签拿证。
▲项目建设工程规划许可批前公示
那么使用年限有多久？
“还有38年半，如果中途遭遇拆迁或地块被回收，业主除返还原价外，还有一定的赔偿款，以后公寓到期后可按1000元/平续约。”销售称。
三、工地至今没有楼体建起！
禅城规划局文件显示，项目7月份才进行建设规划许可批前公示，至今未有获批公告，而工地上也没有楼体建起。可以确定，该项目为提前销售。
▲从工地外围望去，只见殡仪馆楼顶，不见项目楼体
单价1.3万 首付最低18万
价格低是该盘最大的噱头。
据了解，公寓面积主打26-27平，带装修整体单价在1.2-1.3万之间，总价30万起步，首付最低18万。其中复式双钥匙户型总价比单钥匙高7000-8000元，同一楼层房源价格一致。
▲房源分布图
功夫君与大家分享一套8楼南向单位的计价表：
| 26.25平单位：折后34.1万（1.3万/平） | ||
| 付款方式 | 首付 | 后期金额 |
| ①贷款 | 6成21.1万 | 贷款13万，月供2552元 |
| ②分期 | 6成21.1万 | 分6个季度支付13万，每期21666元 |
| ③全款 | 另享99折优惠 |
除了以上款项，业主还需缴纳14100元用于二层楼板搭建，前期先付1000元作为定金，否则交楼时只有一个平层小单间。
26平做双阳台两房 层高5.3米可明火
价格这么低，户型如何？一起来看看。
这批公寓最大的优点是使用率高。首先，房源层高5.3米，有足够的高度分隔两层；其次，开发商在二层偷了过道位置，使得26平可做两房，还带双阳台。
▲二层的一个房间偷了过道面积，所以空间较宽敞
▲小阳台约1.8平，上下两层都有
项目户型有单、双钥匙之分，最大的区别在于双钥匙户型在楼梯口多加一道门，二层同样设有洗手间，使得两层空间可独立使用。
【26平复式单钥匙户型】
该户型适合小家庭、小年轻租住，实用面积达61平，可明火。
从样板房来看，空间还算宽敞，不过装修一般，旋转梯也挺简陋。
【26平复式双钥匙户型】
双钥匙户型适合对外分层出租，实现租金增值。不过该户型二层赠送的房间位置是否有窗，目前难以确定。
月租5000元，快速回本？
在现场，销售一直强调项目的投资价值高，并提供了3种出租方案：
①由开发商托管给四叶草、奥斯汀等公寓品牌，前两年按68元/平/月返还租金，3-4年上调至72元/平，5-6年上调至76元/平。
②自行寻找酒店公寓平台托管，参考周边酒店价格，每月按15天出租计算，150元/天，双钥匙户型每月收益达4500元。
③自行到中介门店放租，保守预计月租金1500-2000元。
理想是丰满的，但现实往往很骨感。功夫君给大家解释一下公寓返租可能面临的情况：
●项目自身体量大，同类竞品多，可能会打价格战；
●此地段多为学生、务工人员以及展会期间参展人员聚居，能否获得预期租金，变数较大；
●由开发商返租，6年后能否续约，无人能打包票
……
功夫君的话
总的来说，这就是泡着蜜糖的砒霜。
优势：项目总价和首付较低，使用率高，空间尺度大，不显压抑，容易让人心动。
劣势：只有使用权，没有不动产权证，购买风险较大，未来能否续约、转让暂无确切方案，国家相关文件曾言明防止小产权房通过不动产登记合法化；地段一般，旁边就是殡仪馆，出租易受影响。
最后，功夫君提醒大家，投资有风险，尤其是没有产权的公寓产品，更要多加思虑。
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